空き家
昨今増加の一途をたどる空き家・空き地にまつわる対策全般を指します。具体的には、空き家に関する権利関係の調査、相手方の選択、所有者・管理者不在の場合の対応、取壊や損害賠償等の請求、行政機関への対応、空き家の活用、空き家対策特別措置法・空き家対策条例の内容などが問題になります。
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権利関係の確認でお悩みの方
空き家の所有者を調査する場合、まずは法務局で不動産登記事項証明書を取得し、記載してある所有者を確認します。未登記建物の場合は、固定資産評価証明書に記載してある所有者を確認します。
すでに所有者が死亡していた場合には、住民票除票や戸籍謄本を取り寄せ、現在の権利関係を調査し、相続人の所在地を確認していきます。
所有者・管理者が不在でお悩みの方
空き家の所有者が不在の場合、家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立てます。選任後は、相続財産管理人が空き家を管理することになり、裁判所の許可を得て空き家の取壊しを行うことができます。相続財産管理人の報酬は、裁判所が適正な報酬額を決定しますが、相続財産が存在しない場合で申立人が相続財産管理人に選任されるときは、報酬をあらかじめ放棄することが多いです。
空き家の妨害排除でお悩みの方
隣地の空き家が傾いて倒壊の危険性がある場合、妨害予防請求権により傾斜防止措置を求めることができます。任意に理履行しない場合は、訴訟提起し防止阻止を命じる判決が下されます。それでも相手方が防止措置地を取らない場合は判決に基づく代替執行が可能です。
また、空家対策特別措置法の「特定空家等」に該当する危険な空き家の場合、市町村長が相手方に対し、除去・修繕を命じることもできます。
損害賠償でお悩みの方
隣地の空き家が倒壊し、自宅の全部又は一部が損壊してしまった場合、建物の保存に瑕疵（通常有すべき安全性を欠いていること）があったとして、空き家の占有者及び所有者に対し、土地工作物責任に基づく損害賠償請求をすることができます。空き家を占有管理している者がいれば、第一次的に占有者が責任を負います。占有者が損害発生の防止のために必要な注意をしていたときは、所有者が責任を負います。
行政への対応でお悩みの方
空き家対策特別措置法では、市町村が「特定空家等」に該当する建築物の所有者に対し、除去等を含めて必要な措置を取るよう「助言又は指導」「勧告」「命令」をすることができ、これに従わない場合、行政が自ら「代執行」により建築物の除去等をすることができるとしています。
もっとも、近隣住民に具体的権利を付与する制度ではないため、行政手続法や行政事件訴訟法により救済を求めていくほかありません。
弁護士に相談するメリット
適切な解決手段を選択することが可能
空き家の権利関係の調査し、争点となりうる点を把握したうえ、事案に応じた適切な解決手段を選択することができます。
早期の紛争解決を期待できる
専門家による的確かつ迅速な手続により、早期の紛争解決を期待することができます。
精神的・事務的な負担からの解放
弁護士が相手方と直接交渉することになるので、精神的・事務的な負担から解放されます。
空き家対策で気になるポイント
所有者の確認について
長年放置されている空き家の場合、そもそも誰が所有者であるか分からないケースがよくあります。この場合、不動産登記簿及び固定資産評価証明書等を取得し、所有者を確定したうえ、所有名義人に撤去を含めて適正な管理を申し入れます。もし所有者の他に占有者がいる場合、占有者にも修繕などの適正な管理を申し入れることができますので、一度弁護士に相談することをお勧めします。
空き家の請求先について
空き家の所有者が死亡している場合、はじめに管理責任を負っている相続人の調査をしなければなりません。戸籍謄本や住民票等を収集し、その相続人に対して適正管理を申入れをします。
万一、相続人が誰もいないとき、相続人全員が相続放棄をしていたときは、相続財産管理人を選任し、当該管理人に対し、撤去を含む適正管理の申し入れます。他に相続財産がなく、空き家撤去だけが問題になっている事案では、隣地所有者が相続財産管理人に選任される場合もあります。
空き家の崩壊危機について
今まさに空き家が傾いて自宅の建物に接触しそうな状況、あるいは、老朽化により倒壊の危険があるといった状況で、直ちに適正な措置を講じなければ、損害が発生し得る差し迫った危険性が認められる場合、もちろん危険性の程度・内容にも依りますが、隣接建物の所有者は、空き家の所有者に対し、空き家の修繕・撤去等の侵害予防、損害賠償の担保等を請求することができます。保全手続の利用が考えられるため、一度弁護士に相談してみてください。
空き家の崩壊について
現実に隣地の空き家が老朽化で倒壊し、自宅建物の一部が破損してしまったり、自宅の土地上に瓦礫が崩れ落ちたりしてきた場合、空き家の所有者・占有者に対し、修理にかかった費用の損害賠償請求はもちろん、空き家所有者の費用をもって瓦礫の撤去請求をすることができます。事案に応じて、調停、ADR（裁判外紛争解決手続）、訴訟など法的手続を選択する必要がありますので、弁護士に相談することお勧めします。
地方自治体への取壊・修繕依頼について
空き家が老朽化して倒壊の危険性がある場合、地方自治体に倒壊の危険性がある空き家について苦情申入（情報提供）をすることができます。
そのうえで、問題となっている空き家が、いわゆる空家対策特別措置法の「特定空家等」に該当する場合（つまり、危険が著しい空き家に該当する場合）、地方自治体は、空き家所有者に対し、必要な措置を取るよう「助言又は指導」「勧告」「命令」「代執行」により、最終的に地方自治体が相手方に対し、除去・修繕等の必要な措置を取ることができます。
空き家対策の流れ
法律相談
まずは、法律相談を実施します。
事件のご依頼を受けて、契約書を取り交わします。
調査
空き家の所有者を調査するため、不動産登記事項証明書、戸籍謄本、住民票等の必要書類を収集します。
必要な措置を取るよう催告
空き家の所有者を確認したうえ、修繕など必要な措置を取るよう催告します。
必要な措置を取るよう請求
空き家の所有者が必要な措置を取らない場合、訴訟・仮処分により必要な措置を取るよう請求します。
行政指導や行政処分をするよう求める
空家対策特別措置法の「特定空家等」に該当する場合、行政事件手続法や行政事件訴訟法にのっとって、市町村に対して所有者等に行政指導や行政処分をするよう求めていきます。
必要なもの・準備するもの
不動産登記事項証明書
対象となる空き家の物理的状況、権利関係、取引経緯を確認することで、相手方を特定したり、交渉内容を決定したりするために必要です。
写真
空き家の外観を撮影した写真は、対象となる空き家の客観的状況や周囲の環境を確認し、倒壊等の危険性の有無、倒壊等に至った場合の被害の程度を推測するために必要です。
メモ
法律相談に至るまでの経過、空き家の現況、今後の希望などのメモをご用意ください。
空き家の放置によって発生している問題点、問題解決に向けた具体的な行動内容、また、解決手段の選択を検討するために必要です。
修理見積書等
自宅の損壊等があった場合は、修理見積書や請求書等をご用意ください。
空き家の倒壊等により自宅が損壊した場合、被害状況の確認や賠償額の算定のために必要になります。
診断書
怪我があった場合は診断書、診療録をご用意ください。
空き家の倒壊等により人身被害が発生した場合、負傷状況や賠償額の算定のために必要になります。
よくある質問
空き家の所有者に必要な措置を取るよう申し入れたいのですが、どのように所有者を把握すれば良いでしょうか。
法務局で不動産登記事項証明書を取得し、記載してある所有者を確認します。未登記建物の場合は、固定資産評価証明書に記載してある所有者を確認します。そのうえで、住民票や戸籍附票を取得し、所有者の所在地を把握します。
空き家の所有者に必要な措置を取るよう申し入れたいのですが、空き家の所有者が死亡し、相続人が誰もいない場合、どのような手続を取れば良いでしょうか。
空き家の所有者が不在の場合（相続放棄による相続人の不存在を含む。）、家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立てます。選任後は、相続財産管理人が空き家を管理することになるため、相続財産管理人に必要な措置を取るよう申し入れてください。
隣地の空き家が倒壊して自宅の一部が破損しました。また、空き家が瓦礫が土地に散乱しています。修理費と撤去費を請求したいのですが、どうしたら良いでしょうか。
空き家の所有者に対して、土地工作物責任に基づく損害賠償請求をすることができます。損害賠償金の支払を催告し、所有者がこれに応じない場合は、訴訟を提起し、判決後に強制執行に移行します。
隣接地の空き家が老朽化して倒壊の危険性があります。このよな空き家について行政はどのような対応を取ってくれるのでしょうか。
市町村は、類型的に危険性の高い「特定空家等」に該当する建築物の所有者に対し、必要な措置を取るよう「助言又は指導」「勧告」「命令」をすることができます。これに従わない場合、行政が自ら「代執行」により建築物の除去を含めた必要な措置を取ることができます。