土地・建物

明渡請求、未払家賃・地代(管理費や修繕積立金を含む)の請求、家賃等の増減額請求、敷金返還請求、欠陥住宅等の瑕疵担保責任、登記抹消手続、土地の境界、賃借権の承継、隣接住人への対応、不動産契約に関する紛争等、不動産にまつわる一切の問題が含まれます。

旭合同法律事務所 一宮事務所にご相談ください

不動産の明渡請求でお悩みの方

所有する建物が老朽化した場合、除却又は修繕といった適切な措置を取らなくてはなりません。
仮に建物を放置して倒壊等により居住者や第三者に損害が発生した場合、建物所有者はたとえ無過失であっても、これに基づいて発生した損害を賠償しなければなりません。
しかし、建物に賃借人が残っている限り、老朽化に伴う建替えを実施することはできません。
そこで明渡請求の交渉・訴訟が必要になってきますが、建物の現況、耐震性、従前の契約内容、債務不履行の有無、賃借人の態度、立退料の数額など、専門的な検討をしなければ、明渡の是非を判断することはできません。弁護士に相談されることをお勧めします。

未払い家賃・地代でお悩みの方

土地・建物の賃貸借契約において、賃料未払の案件はもっとも多い事件類型の一つですが、賃料未払の期間、金額、債務不履行に至った原因、敷金・保証金、連帯保証人の有無、賃貸人の希望等の事情によって対応が異なってきます。
一般的には、内容証明郵便で未払賃料の支払を催告し、これに応じない場合は、敷金・保証金からの相殺、連帯保証人への請求を検討することになり、それでも回収が困難な場合は、賃貸借契約の解除を含めて訴訟提起をすることになると思います。もっとも、解決までの時間、回収の見込み、費用対効果、賃借人の属性など検討しなければならない要素がたくさんあるため、一度弁護士に相談してみてください。

瑕疵担保責任でお悩みの方

注文建築した住宅に欠陥が発見された場合、注文者は請負人に対し、履行追完(修理)、報酬(代金)減額、損害賠償、契約解除をすることができます。もっとも、欠陥住宅のトラブルは、建築士などの助力を得て、事件を進めていくことが多い専門的な事件になりますので、一度弁護士に相談してみることをお勧めします

土地境界線でお悩みの方

隣接する土地の筆界の位置に争いがある場合、判決により筆界を確定することを求めて訴訟を起こすことができます。これを境界確定訴訟と呼びます。
訴訟以外にも、調停、即決和解、土地家屋調査士会のADR(裁判外紛争解決手続)を選択することもできます。
純粋に筆界が確定すれば良いのであれば、境界確定手続のみで十分ですが、主張する境界を所有権の範囲と一致させたい場合は、所有権確認訴訟も必要になりますので、弁護士に一度相談してみてください。

家屋の修繕トラブルでお悩みの方

雨漏れや排水施設の不具合など、賃借物件の保存に必要な費用は、原則として賃貸人が負担しなければなりません。
このため、賃貸人が必要な修繕に応じない場合、使用・収益ができなくなった割合に応じて賃料が減額されます。
また、賃借人が修繕費を立て替えた場合、賃借人は、修繕に掛かった費用を賃貸人に償還請求することができます。もし賃貸人がこれに応じない場合、毎月の賃料から相殺控除するなどの対応をとることもできます。賃貸人との対応に悩んだときは、ぜひご相談ください。

弁護士に相談するメリット

早期の解決が可能

早期の解決が可能

複雑化及び長期化しやすい不動産に関する紛争について、弁護士が介入することにより早期の紛争解決を期待することができます。

公平かつ適正な解決を図ることが可能

公平かつ適正な解決を図ることが可能

弁護士の助言を得ることにより、適正な紛争手段を選択し、公平かつ適正な解決を図ることができます。

時間的・事務的な負担からの解放

時間的・事務的な負担からの解放

弁護士が相手方と直接交渉し、訴訟等を遂行するので、時間的・事務的な負担から解放されます。

土地・建物問題で気になるポイント

不動産の明渡請求について

賃貸借契約では、当事者の信頼関係が破壊されていない限り、契約を解除して土地・建物の明渡を請求することはできません(信頼関係破壊の法理)。つまり、賃料未払、用法遵守義務違反、その他債務不履行の原因があったとしても、直ちに契約解除することができるのではなく、信頼関係破壊を前提に、相当な期限を定めて催告のうえ、ようやく解除することができることになっています。いかなる場合に信頼関係破壊が認められるかは、個別な案件によって異なりますので、専門家にご相談してください。

未払賃料の回収について

賃借人から未払賃料の回収する場合、一般的には、内容証明郵便で支払を催告し、これに応じない場合は、敷金・保証金からの相殺、連帯保証人への請求を検討することになります。それでも回収が困難な場合は、賃貸借契約の解除を含めて、賃料支払の訴訟提起をします。将来的な強制執行を見据え、賃借人の資産を把握することが非常に重要であるため、勤務先、取引先金融機関など、事前に情報収集しておくことが大切になってきます。

瑕疵担保責任の追及について

欠陥住宅について瑕疵担保責任を追及する場合、客観的かつ明白な瑕疵(欠陥)である場合を除き、建築学に精通する建築士等の専門家の協力を得たうえ、追完履行、代金減額、損害賠償、解除を請求していきます。建築紛争は、法律以外の専門的知識を必要することがあるため、状況に応じて建築士等が作成した調査報告書・意見書を提出したり、証人として法廷で証言してもらったりすることがあります。

土地境界線の範囲について

土地の境界に争いがある場合、調停、即決和解、土地家屋調査士会のADR(裁判外紛争解決手続)及び訴訟などの法的手続を選択することができます。いうまでもなく、境界画定にあたっては、調査士や測量士など、専門家の助力を得ることが大切です。
純粋に境界を確定するだけであれば、上記の法的手続だけで十分ですが、もし主張する境界を所有権の範囲と一致させたいのであれば、別途、所有権確認訴訟も提起する必要があります。所有権確認訴訟と境界確定訴訟は、同時に提起することが可能ですので、ご安心ください。

賃貸人(大家)の修繕義務について

賃貸人には、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕義務があります。このため、雨漏れや排水施設の不具合が発生した場合、賃貸人は必要な修繕を実施し、その修繕費用を負担しなければなりません。
仮に、賃貸人が修繕義務を履行しない場合には、賃借人は賠償もしくは減額を受けるべき限度で賃料の支払を拒絶することができます。また、賃借人が修繕費を立て替えた場合、賃借人は、修繕に掛かった費用を賃貸人に償還請求することができます。もし賃貸人がこれに応じない場合、毎月の賃料から相殺控除し、修繕費の回収を図っていきます。

土地・建物問題の流れ

法律相談

まずは、法律相談を実施します。
事件のご依頼を受けて、契約書を取り交わします。

交渉開始

相手方に対する内容証明郵便等を送付した後、面談、手紙、電話、メール等で相手方と交渉を開始します。

申し立て

交渉が決裂した場合、訴訟、調停及びADR(裁判外紛争怪異決手続)の申立てをします。

判決または和解

訴訟による判決の場合、控訴(不服申立)が可能であり、判決が確定するまで事件は終了しません。訴訟上の和解の場合、和解時に事件は終了します。

履行

判決又は訴訟上の和解の内容に即した履行を促し、相手方が従わない場合は、強制執行手続に移行します。

必要なもの・準備するもの

不動産登記簿謄本

対象不動産の物理的状況、権利関係を確認したうえ、交渉・訴訟の相手方を特定し、適切な請求内容を検討する必要があります。

固定資産評価証明書

未登記建物の場合、所有者を確認する必要があります。また、不動産の評価額を確認することにより、これを基礎とした適正な価額交渉が期待できます。

各種契約書

当事者の権利義務、法律上の争点、その解決手段を検討するにあたり、従前の契約内容を確認する必要があります。

調査報告書等

専門家の調査による不動産の客観的状況、範囲、評価額等を確認することにより、和解・判決において適正な結論を導くことができます。

メモ

相談に至る紛争経過などのメモをご用意ください。
事案の問題点を整理し、適切な手段を選択したり、より具体的な助言をしたりすることができます。

よくある質問

建物が老朽化してきたので建替えをしたいのですが、入居者が立退きに応じてくれません。

賃貸借契約の終了には、正当事由による解約申入れが必要です。正当事由の有無は、一般的に当事者が当該建物の使用を必要とする事情のほか、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況・現況及び立退料等を考慮して決定することになっています。

未払賃料の回収をするためにはどうしたら良いでしょうか。

賃借人及び保証人への履行催告、敷金との相殺等を実行し、
催告後、直ちに訴訟等の手続を行います。その後、賃借人及び保証人への強制執行手続に移行します。

差し入れた敷金返還請求をしたいが、家主が原状回復費用に充当したとの理由で返還に応じようとしない。

原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することを言います。
したがって、時間の経過によって生ずる劣化、通常の使用によって生じる損耗は、賃借人の原状回復の範囲には含まれません。

分譲マンションの管理費及び修繕積立金を支払わない入居者にはどのような対応を取ることができますか。

賃料不払の事案と同様に支払催告後、直ちに訴訟等の手続を行います。財産開示、強制執行が不奏功であった場合、区分所有法59条に基づき、区分所有権を競売し、競落人から滞納管理費等を回収することができます。

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